Úroky míří vzhůru. Co to znamená pro hypoteční trh

Obavy z inflace, vysoké zadlužování vlád i napětí v mezinárodní politice. Kombinace těchto faktorů naznačuje, že období levných peněz se jen tak nevrátí. Průměrná sazba nové hypotéky v srpnu poprvé od roku 2024 dosáhla hranice 5 % a tržní sazby, od kterých se ceny úvěrů odvíjejí, pokračují ve strmém růstu.

Ještě na začátku roku přitom na hypotečním trhu panoval optimismus. Loňský rok byl s objemem nových hypoték 321 miliard korun druhým nejsilnějším v historii a mnozí počítali s tím, že úvěry budou dál pozvolna zlevňovat. Poslední měsíce však přinesly obrat. Na finančních trzích rostou výnosy státních dluhopisů i sazby úrokových swapů a banky tento vývoj postupně promítají do svých nabídek.

Výnosy dlouhých dluhopisů jsou nejvýše od roku 2022

Začněme u základní sazby. Česká národní banka drží dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 % a na zářijovém zasedání ji ponechala beze změny. Výnos desetiletého českého státního dluhopisu se na konci září dostal na 5,3 %, nejvýše od podzimu 2022. Na začátku roku přitom osciloval okolo 4,5 %.

Obdobně rostou i sazby úrokových swapů (IRS), které lze číst jako tržní referenci pro cenu peněz na dané období. Například tříletý IRS je odrazovým můstkem pro nacenění nejoblíbenějších hypoték s tříletou fixací. Zatímco na počátku roku se pohyboval kolem 3,7 %, na konci září již atakuje 4,9 %. K jeho hodnotě si pak banky pro určení finálního nacenění hypotéky přirážejí marži.

Proč peníze zdražují

Česko v tom není samo. Dluhopisy zlevňují a jejich výnosy rostou prakticky po celém světě. Hlavním spouštěčem je napětí v mezinárodní politice a s ním spojená dražší ropa, která zvyšuje obavy z vyšší inflace. K tomu se přidávají rozsáhlé emise státního dluhu a velké investice do infrastruktury pro umělou inteligenci. Výnos, který investoři požadují, tak pochopitelně roste.

Na domácí scéně hrají roli i další faktory. Celková inflace sice v srpnu činila jen 1,9 %, drží ji ale nízko zejména dočasně levnější elektřina a potraviny. Jádrová inflace, která tyto vlivy očišťuje, se pohybuje kolem 3 %, tedy nad cílem ČNB. Analytici očekávají, že na počátku příštího roku inflace vystoupá znatelně nad 3 %. Trhy znervózňuje i státní rozpočet. Vláda na příští rok navrhuje schodek 386 miliard korun, druhý nejvyšší v historii.

Stát si tak bude muset půjčit více a za vyšší cenu. Guvernér ČNB Aleš Michl navíc naznačil, že bankovní rada bude v listopadu rozhodovat mezi stabilitou a zvýšením sazeb. Finanční trhy na základě FRA kontraktů dokonce v horizontu 9 až 12 měsíců předpovídají zvýšení základní dvoutýdenní repo sazby rovnou o jeden procentní bod. Pokud inflace není zcela pod kontrolou, ekonomika roste a státy se zadlužují s takovou intenzitou, že vyšší cena peněz je přirozenou reakcí.

Hypoteční trh zpomaluje

Vyšší tržní sazby se postupně propisují do cen úvěrů. Průměrná sazba nové hypotéky podle ČBA Hypomonitoru vzrostla ze 4,52 % v dubnu na 5,00 % v srpnu.

Na objemu nových úvěrů se zdražení už podepsalo. Jaro bylo mimořádně silné, mimo jiné proto, že část investorů stihla vyřídit úvěr ještě před dubnovým zpřísněním pravidel ČNB pro investiční hypotéky. Klienti si rovněž chtěli zajistit financování ještě za nižších sazeb, které neovlivnil pozdější tržní obrat.

Od té doby objemy klesají. V srpnu banky poskytly 5 825 nových hypoték za 26,8 miliardy korun, o 13 % méně než v červenci. Celkově je ale letošek stále silný. Za osm měsíců banky poskytly hypotéky za 273 miliard korun, o 68 miliard více než ve stejném období loni.

Zajímavé je, že banky zatím zdražují pomaleji, než by napovídal tržní vývoj. Rozdíl mezi sazbou hypoték a tržními sazbami v srpnu činil jen 0,6 procentního bodu, zatímco dlouhodobý průměr lehce přesahuje jeden procentní bod. Banky tedy část růstu nákladů nesou samy a o klienty bojují nižší marží. Takový stav ale nemůže trvat věčně a dříve či později se marže normalizují.

Za hypotéku si připlatíme

Zářijový růst tržních sazeb se do nabídek bank propíše se zpožděním, v datech jej tedy teprve uvidíme. Pokud by se tříletý IRS udržel na 4,9 % a banky se vrátily k obvyklé marži, dostali bychom se u nových hypoték k sazbám blížícím se 6 %.

Dopad růstu sazeb na typického žadatele lze ukázat na příkladu. Vezměme průměrnou novou hypotéku ve výši zhruba 4,6 milionu korun. Při splatnosti 30 let vyjde měsíční splátka při sazbě 4 % na necelých 22 000 korun, při 5 % na zhruba 24 700 korun a při 6 % už na 27 600 korun. Rozdíl mezi 4% a 6% sazbou tak činí přes 5 600 korun měsíčně, za tříletou fixaci dokonce přes 200 tisíc korun. To pro běžnou českou domácnost rozhodně není málo.

Nejcitelněji zdražení pocítí klienti, kterým končí fixace hypoték sjednaných v roce 2021 s průměrnou sazbou 2,3 %. Podle ČBA jim splátka po refixaci vzroste v průměru o téměř 3 800 korun. Naopak ti, kdo si úvěr brali v roce 2023 za vysoké sazby, si mohou i v dnešních podmínkách mírně polepšit.

Budoucí vývoj hypotečních sazeb samozřejmě není jednoznačný. Pokud se situace uklidní a ropa zlevní, mohou sazby úrokových swapů klesnout. Trh však spíše sází na to, že půjde o déletrvající problém. Se zlevňováním hypoték proto v dohledné době zřejmě počítat nelze. Kdo plánuje koupi bydlení nebo komu v příštích měsících končí fixace, měl by situaci řešit s předstihem.